青岛楼市将分化加剧 开发商深度洗牌价格博弈仍会持续

年后青岛楼市压力依然不减，数据显示，2024年前3周青岛新房共成交3161套，比去年同期下降17.4%，楼市挑战依然存在。对开发商来说，竞争已近白热化。在这种背景下，楼市中良币的受青睐度进一步显现，在高性价比、强产品力、好口碑、优营销“高、强、好、优”等因素的叠加作用下，一些项目逐渐脱颖而出。

据锐理数据统计，2024年前3周（1月1日-1月21日），青岛新房共计成交3161套，与2023年同期相比成交量下降17.4%，成交面积为467848.64平方米，与2023年同期相比下降3.2%，成交金额为63.48亿元，同比下降7.3%。其中，今年前3周，青岛新建住宅成交总量为2081套，与2023年同期相比成交量下降31.2%，成交面积为257167.96平方米，与2023年同期相比下降31.1%，成交金额为38.34亿元，同比下降34.6%。

新房成交修复相对缓慢

分阶段来看，年后首周（1月1日-1月7日）青岛新房成交1102套，第二周（1月8日-1月14日）成交1068套，环比下跌3.1%。第三周（1月15日-1月21日）仅成交991套，环比下跌7.2%。

但同时值得注意的是，青岛新建商品住宅价格有所上扬，年后首周成交均价为14216元/平方米，第二周成交均价为15103元/平方米，环比上涨6.2%，第三周成交均价为15274元/平方米，环比上涨1.1%。

业内分析，2024年后青岛楼市呈现出不断下滑态势，新房成交修复相对缓慢，这种态势不仅仅表现在青岛市场，在全国楼市也同样如此。

进入2024年，重点城市新房市场首周成交热度回落明显。2024年第1周，监测重点15城（包括北京、深圳、成都、苏州、南京、青岛、济南、宁波、杭州、无锡、上海、温州、佛山、东莞、武汉）新建商品住宅成交量为13823套，环比下降51.88%，同比下降58.23%。

第2周重点15城新房成交量呈延续下滑态势，15城新建商品住宅成交量为13608套，环比下降2.97%，同比下降35.33%。

2024年第3周，监测重点15城新建商品住宅成交量为15808套，环比上升16.17%，同比上升27.41%。楼市有所回暖，不过，本周新房成交量虽现向好态势，但累计成交仍不及去年同期水平，成交端仍有较大上升空间。从累计成交量来看，2024年1月1日至21日，重点15城新建商品住宅成交43441套，较上月同期下降22.23%，较去年同期下降27.1%。

后续市场有望企稳回升

对于楼市的低迷，中驰置业总经理刘明辉分析认为，1月份历来都是楼市淡季，在去年12月底的促销冲量后，1月份楼市冷淡不足为奇。除了季节性因素，今年市场表现不如去年同期，“首先是后疫情时代购房观念的变化，观望情绪比较浓；其次，对房产增值的信心不足；第三，频发的新政策新变化，如降息、开发商大让利等，让意向购房者担心没踩准价格凹点，害怕高位站岗。”

诸葛找房数据研究中心分阶段详细分析，进入2024年，重点城市新房市场成交热度回落明显，在供应及房企促销力度加大的背景下，去年月购房需求加速释放，月内周度成交出现“大迈步”上升态势，因此，随着购房需求集中释放完毕，以及在环比基数较大的前提下，首周成交出现明显回落局面也在预料之内。

第二周，新房成交量延续下滑态势，新房市场的推新及需求仍处于集中释放后的“休整”阶段。不过，第二周新房成交降幅已然出现较为明显的收窄态势，同环比降幅分别较上周收窄约22、48个百分点。呈现边际改善迹象，而且利好信号持续释放，为房地产市场活跃度的回升注入了积极的推动因素。如中央层面，两部门建立城市房地产融资协调机制，有助于改善当前房企投资信心弱的局面；地方层面，上海两区集中松绑限购、广州落地房票安置等，地方政策工具箱持续施力旨在营造宽松的购房环境，促进合理住房需求的释放。

因此，第三周新房市场热度回升信号明显，重点城市成交量同环比双双上涨，主要原因为临近春节，多地近期密集推出新春房产优惠购政策，促进购房需求进一步释放，带动楼市成交走高。

另外，结合近期房地产市场政策，业内专家对今年3、4月份楼市“小阳春”充满期待。例如，近日国家发改委明确表态要下大力气改善居民收入预期，这也无疑向楼市释放了一定的积极信号，随着居民收入预期改善，市场实际购房力有望提升;同时，今年以来，各地持续推出楼市新政，涉及购房补贴、放松限购、购房抽奖等多样化举措，积极营造宽松的购房环境，促进楼市加快复苏。业内预计成交端将逐步恢复，后续新房成交量有望企稳回升。

多位业内人士对记者表示，中长期来看，“包括青岛在内的全国楼市在2024年市场将会加剧分化，开发商之间会深度洗牌，价格博弈仍会持续一个较长周期。”

性价比高最吸引刚需

市场乏力之下，有些项目却捷报频传，这也印证了楼市的分化。据锐理数据统计，2024年前3个周（1月1日-1月21日），按成交金额排名前10的项目分别为鲁信有邻花园、黑卓天筑、和达智慧生态城、金秋泰和郡、天一仁和吾疆、金能珠山壹号、和达珺山、海信海德山庄、保利大国璟未来之城、森林公园，前三位成交额分别为1.48亿元、1.17亿元、7076万元。以上10个项目共计成交金额7.19亿元，占据全部新建商品住宅成交额13.79亿元的一半还多，高达52.14%。

此外，2024年前3个周（1月1日-1月21日）青岛新建商品住宅成交套数前10名的项目分别是和达智慧生态城、环秀苑三期、卓越和悦、海川泓久小镇、观澜御府、保利大国璟未来之城、即墨青特城、皇丰食品云商城二期、星韵城、碧桂园蓝谷之光。其中，前三甲分别成交37套、36套、35套，2024前三周，这10个项目一共成交303套。

业内分析，在如今的市场环境下，开发商竞争加剧，销售得好的项目，离不开高性价比、强产品力、好口碑、优营销“高、强、好、优”等因素，其中，高性价比往往成为最关键的因素，以青岛2024年成交前10排名头部的和达智慧生态城、卓越和悦、保利大国璟未来之城为例，这3个项目都位于青岛主城区城阳区，且价格区间在单价10500元/平方米—14500元/平方米，相对主城区其他板块来说，这3个项目单价低总价适中，性价比颇高，且开发商通过多种优惠活动，最终赢得了年轻刚需青睐。